0371-63215179
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最高人民法院于2021年11月發布第30批共6件指導性案例，人民法院新聞傳媒總社邀請相關領域專家對該批指導性案例進行點評分析。案例君將評析內容轉載如下，供讀者參考借鑒。
指導案例166號點評
——北京隆昌偉業貿易有限公司訴北京城建重工有限公司合同糾紛案
點評人：清華大學法學院教授 王洪亮
166號指導案例涉及的主要是，在訴訟中和解協議約定的違約金數額過高的情況下，人民法院判定是否減少違約金數額的參照因素。在債務人嚴重不履行約定義務、主觀惡意明顯，且有違誠實信用的情況下，對于債務人要求減少違約金數額的主張可以不予以支持。
該案例的指導意義有二：一是在和解協議中單獨約定違約金的情況下，和解協議可以作為債權人主張違約金的依據；二是在違約金具有壓力功能的情況下，人民法院是否減少違約金的數額，考慮的因素主要是當事人的履行情況、過錯情況以及誠實信用原則等。
第一，隆昌貿易公司與城建重工公司是在一審裁決后、二審上訴期間達成和解協議，而且人民法院并沒有據此作出調解書。在性質上，該和解協議屬于實體法上的和解協議。和解協議的目的在于當事人雙方相互讓步以排除當事人對于法律關系的爭議或不確定性。在和解協議中，城建重工公司允諾向隆昌貿易公司分期支付本金、利息以及訴訟費，如果城建重工公司未按照協議約定的時間支付首期給付款300萬元或未能在2016年12月31日前足額支付完畢全部款項的，應向隆昌貿易公司支付違約金80萬元；如果城建重工公司未能在2016年12月31日前足額支付完畢全部款項的，隆昌貿易公司可以自2017年1月1日起隨時以（2016）京0106民初6385號民事判決為依據向人民法院申請強制執行，同時有權向城建重工公司追索本協議確定的違約金80萬元。而隆昌貿易公司允諾申請解除在他案中對城建重工公司名下財產的保全措施，并實際上撤回了二審上訴申請。一般認為，和解協議只是為了解決法律關系的爭議與不確定性，并不會導致債的更新。本金、利息的請求權基礎仍在當事人之間的原合同或者基于原合同的判決之上。但是，在和解協議中，當事人可以另行約定承擔義務或者承認債務以及違約金條款。這些新增加義務與責任可以成為新的訴訟基礎。所以，本案中，隆昌貿易公司有權依據和解協議中的違約金條款請求城建重工公司支付違約金。
第二，當事人在和解協議中約定的違約金是否過高呢？違約金的約定是當事人的自由，但為了救濟支付違約金一方在約定違約金時過于輕率以及在對方壓力下作出決定可能不自由，在約定的違約金過分高于造成的損失時，人民法院可以根據當事人的請求，予以適當的減少（《民法典》第585條）。在這里，首先需要判斷，違約金是否過分高于造成的損失，而所謂造成的損失，既包括所受到的損害，也包括合同履行后可以獲得的利益，而且損害的數額受到可預見性規則的限制（《九民紀要》第50條）。本案中，隆昌貿易公司的損失可以是2772857.4元的債權未得到及時清償，也可以是該筆款項的利息或者投資的收益。而城建重工公司應支付違約金為80萬元。另外，隆昌貿易公司選擇的是強制執行并要求對方支付違約金，而依照約定，這種情況下，80萬元違約金擔保的債權對象是全部債權，而實際上城建重工公司已經支付了300萬元，而且剩余的2772857.4元債權依然存在。所以，綜合來看，違約金80萬元過分高于損失。
第三，接下來需要判斷的是城建重工公司可否主張減少違約金數額。在違約金過分高于造成的損失的情況下，支付違約金的一方可以請求減少違約金數額。有疑問的是，商事主體是否可以酌減違約金。在德國法上，商人不得要求減少違約金。不過，我國沒有相應的規則。但在本案中，人民法院最終沒有支持城建重工公司減少違約金的主張，應當是考慮了當事人均是商事主體的因素。最重要的是，對于違約金數額，人民法院是否酌減，需要進行綜合考量。違約金具有壓力功能，可以促使債務人符合要求地履行其承諾的義務。所以，在酌減時，首先考慮的應當是合同履行的程度。本案中，隆昌貿易公司已經訴請城建重工公司履行支付本金及利息義務。在和解協議簽訂后，隆昌貿易公司依照約定撤回了二審訴訟，并申請解除了對城建重工公司財產的保全。但是城建重工公司卻在支付300萬元之后，遲遲沒有支付剩余數額。本來，隆昌貿易公司已經進行了財產保全，如果不解除財產保全，可能2772857.4元的債權已經得到實現。所以，城建重工公司已經嚴重違反了履行義務，而隆昌貿易公司則完全依約履行了自己的義務。其次要考慮當事人主觀狀況。根據本案的具體情況，當事人達成和解協議，城建重工公司主要的目標就是要隆昌貿易公司解除財產保全措施，從而能夠規避執行，甚至達到“假和解、真逃債”的目的。而且，城建重工公司明知要支付約定的違約金負擔，仍不支付剩余金額，其主觀過錯程度比較高。而債務人過錯程度越高，不予以酌減的正當性就越強。本案中，在判定是否減少違約金數額時，人民法院還考慮了誠實信用原則。誠實信用原則是判定是否減少違約金數額的兜底條款，在此框架下，人民法院可以考慮當事人雙方的過錯，債權人的減損義務、預期利益、債務人經濟狀況等因素?；谏鲜鲆氐目剂?，在本案中，最終人民法院裁決不支持債務人要求減少違約金數額的請求。
指導案例167號點評
——北京大唐燃料有限公司訴山東百富物流有限公司買賣合同糾紛案
點評人：清華大學法學院院長、博士生導師 申衛星
代位權是債權保全權能的體現，其規范目的在于：當債務人怠于行使權利以維持其責任財產（或以不當方式減少其責任財產）并因此損害債務人之債權人的債權時，債權人可以自己的名義行使代位權或債權人撤銷權，從而維持或恢復責任人的責任財產，以保全債權。167號指導案例對代位權訴訟有著深遠的指導意義：該案明確了代位權訴訟中認定債權人與債務人、債務人與次債務人之間相應的債權債務關系消滅的前提是次債務人已經向債權人實際履行相應清償義務。如果因次債務人無可供執行的財產而終結代位權訴訟執行程序的話，那么，債權人可就未實際獲得清償的債權另行向債務人主張權利。
大陸法系傳統上，代位權訴訟奉行“入庫原則”，債權人向債務人的相對人主張債權或者與該債權有關的從權利是代債務人而為，獲得勝訴的結果直接歸屬于債務人。我國對代位權行使的法律效果作了變通處理?！逗贤ㄋ痉ń忉專ㄒ唬罚ㄒ咽?，下同）第20條規定：“債權人向次債務人提起的訴訟經人民法院審理后認定代位權成立的，由次債務人向債權人履行清償義務，債權人與債務人、債務人與次債務人之間相應的債權債務關系即予消滅。”這意味著我國法在一定程度上突破了“入庫規則”的限制，允許在債權人勝訴后，債權人與債務人、債務人與次債務人之間相應的權利義務在對等額內消滅?！睹穹ǖ洹返?37條沿襲了《合同法司法解釋（一）》第20條的規定，將代位權訴訟債權人勝訴的法律效果規定為：“人民法院認定代位權成立的，由債務人的相對人向債權人履行義務，債權人接受履行后，債權人與債務人、債務人與相對人之間相應的權利義務終止?！背淖直硎雠c《合同法司法解釋（一）》第20條略有不同外，《民法典》第537條還特別強調了債權人與債務人、債務人與相對人之間相應的權利義務終止的條件，即“債權人勝訴”“債務人的相對人向債權人履行義務”“債權人接受履行”。前兩項條件在《合同法司法解釋（一）》第20條中即有明文規定，后一項條件《合同法司法解釋（一）》第20條雖然未有明文規定，但根據法理，自應作如此解釋?！睹穹ǖ洹返?37條新增規定“債權人接受履行后”字樣，也說明了這一點。
在167號指導案例中，債權人大唐公司以次債務人萬象公司為被告，債務人百富公司為第三人，提起債權人代位權訴訟。浙江省寧波市中級人民法院判決萬象公司向大唐公司支付款36369405.32元，后來，因為在強制執行程序中發現此債務人實際上并無可供執行的財產，代位權訴訟執行程序終止。由于“債權人與債務人、債務人與相對人之間相應的權利義務在對等額內終止”要以“債權人接受次債務人的履行”為條件，而萬象公司的財產實際上并未被強制執行，浙江省象山縣人民法院已經作出了終結本次執行的裁定。這意味著在本案中，大唐公司與百富公司、百富公司與萬象公司之間相應的權利義務并未終止。因此，大唐公司自可就實際未獲得清償的債權另行向百富公司主張權利。本指導案例正確地界定了代位權訴訟中債權人與債務人、債務人與次債務人之間相應權利義務消滅的前提，同時還從訴訟當事人、訴訟標的、訴訟請求、起訴要件等角度進行分析，妥善地論證了代位權訴訟執行因相對人無可供執行的財產而被終結后，債權人就未實際獲得清償的債權另行向債務人主張權利的，不構成重復起訴，其中所包含的主旨對深入理解代位權訴訟的規范目的，正確辦理此類案件具有深刻的指導意義。
指導案例168號點評
——中信銀行股份有限公司東莞分行訴陳志華等金融借款合同糾紛案
點評人：清華大學法學院院長、博士生導師 申衛星
我國法對于基于法律行為的不動產物權變動采取區分原則，法律行為是否成立與生效，依照法律行為成立與生效的標準判定；物權變動是否發生，依照法律規定的基于法律行為的物權變動規則判定。因不符合物權變動規則而不能發生物權變動效果的，法律行為的效力不因此而受到影響。
168號指導案例正確地闡釋了不動產物權變動的區分原則，對辦理此類案件有著深遠的指導意義。本案中，陳志華等三人以房屋作為抵押物，為中信銀行東莞分行自2013年12月31日至2014年12月31日期間對億陽公司等授信產生的債權提供最高額抵押，但是，由于陳志華等三人尚未取得案涉房屋所占土地的土地使用權證，案涉房屋因房地權屬不一致，故未能辦理抵押登記，最高額抵押權并未依法設立。因此，中信銀行東莞分行不能主張行使抵押權。但是，由于我國法對不動產物權變動采取區分原則，涉案房屋未辦理抵押登記的事實并不會影響涉案《最高額抵押合同》的效力。根據《民法典》第143條，具備下列條件的民事法律行為有效：（一）行為人具有相應的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。本案中，案涉《最高額抵押合同》的當事人系完全民事行為能力人，其訂立《最高額抵押合同》的意思表示真實，該《最高額抵押合同》也并未違反法律、行政法規的效力性強制性規定，故而有效。根據該合同，陳志華等三人有義務確保自己對涉案房屋“擁有完全的、有效的、合法的所有權或處分權”“依法取得權屬證明的抵押物已依法獲發全部權屬證明文件，且抵押物不存在任何爭議或任何權屬瑕疵”。但是，實際上，陳志華等三人并未取得土地使用權證，從而導致案涉房屋因房地權屬不一致而未能辦理抵押登記。因此，陳志華等三人構成違約，應當承擔違約責任，依約對中信銀行東莞分行進行損害賠償。
168號指導案例還考慮到了合同雙方各自對涉案抵押權不能設立的過錯，根據《合同法》（已失效，下同）第119條（減損規則）妥善地將損失在當事人之間進行了分配，有利于實現公平正義。由于東莞市房產管理局已于2011年明確函告轄區各金融機構，房地權屬不一致的房屋不能再辦理抵押登記，故中信銀行東莞分行對于涉案房屋無法辦理抵押登記亦有過錯。法院根據減損規則，適當地減輕了陳志華等三人的賠償責任。由于《民法典》第592條第2款在《合同法》第120條（雙方違約各自擔責）的基礎上新增規定了過錯相抵規則，故法院亦可根據過錯相抵規則來減輕抵押人的損害賠償額。本案中，中信銀行東莞分行在2011年就收到了東莞市房產管理局《關于明確房地產抵押登記有關事項的函》，知悉房地權屬不一致的房屋不能辦理抵押登記，其在2013年與陳志華等三人訂立《最高額抵押合同》時，對涉案房屋無法辦理抵押登記應有預期。相較于減損規則，過錯相抵規則的解釋成本更低，也更能實現以貸款全額為基數的按比例分配。否則，減損義務何時產生，應予減損的部分是多少，法院都負有更多的闡明義務。因為《民法典》已經頒布，故將來法院亦可根據過錯相抵規則進行裁判。
綜上，168號指導案例對不動產物權變動的區分原則進行了精準的闡釋，正確區分了抵押權等不動產物權變動的效力和法律行為的效力，在擔保交易蓬勃發展、物權變動頻繁的當下，對類似案件具有良好的指導示范作用。
指導案例169號點評
——徐欣訴招商銀行股份有限公司上海延西支行銀行卡糾紛案
點評人：中國人民大學教授、博士生導師，中國人民大學營商環境多學科交叉平臺首席專家 葉林
近年來，隨著網絡銀行的快速發展，網絡盜刷案件日益增多。與傳統的物理卡交易相比，網絡盜刷案件在盜刷的舉證及認定方面均有明顯不同，認定網絡盜刷后風險及責任分擔在審理中也存在爭議，裁判規則不統一。169號指導案例厘清了此類案件的審理思路和裁判規則，對以合同為請求權基礎的網絡盜刷類案件的審理，具有參考價值，與最高人民法院于2021年5月25日發布施行的《關于審理銀行卡民事糾紛案件若干問題的規定》的精神也是完全一致的。
一、在存在盜刷的情況下，信息驗證通過的單一事實不足以證明銀行已履行合同義務
商業銀行在履行儲蓄存款合同中，應當采取合理措施，正確識別銀行卡使用人是否為持卡人本人或經其授權的人，在訴訟中，應當舉證其已向持卡人本人或經授權的人履行了合同義務，否則，應當認定債務人違約并承擔違約責任。與物理卡交易不同，銀行在從事銀行卡網絡交易中，無法僅憑借銀行卡直接驗證使用人的身份，必須通過卡號、登錄及交易密碼、動態驗證碼等，識別持卡人身份與使用人信息的一致性，才能核實存款人或客戶的身份。一般來說，銀行一旦證明上述信息已經驗證通過，可推定銀行已適當履行合同義務。然而，如果持卡人舉證證明相關交易系他人冒用持卡人名義、使用持卡人網絡交易身份認證信息所為，該交易并非基于持卡人本人的意思進行，則可推翻上述推定。本案即因案外人非法獲取被上訴人的身份和賬戶信息后，通過使用變號轉件方式截獲銀行發送的驗證碼，進而完成盜刷。徐欣是持卡人，卻不是使用人。商業銀行在通過網銀向持卡人提供服務時，應當采用必要且合理的措施，確認銀行卡使用人即為持卡人或其授權之人。招商銀行延西支行僅以驗證通過為由主張其已適當履行義務，不能成立。
二、銀行負有確保銀行卡安全使用的義務
銀行卡是存款人財產權利的載體，表彰的是存款人的合法權益。按照《中華人民共和國商業銀行法》第六條規定，“商業銀行應當保障存款人的合法權益不受任何單位和個人的侵犯”，據此規定，銀行承擔了確保存款人合法權益的義務。《電子銀行業務管理辦法》第三十八條進一步規定，“金融機構應當采取適當的加密措施和采取適當的技術、識別與驗證使用電子銀行服務客戶的真實、有效身份”。商業銀行作為專業金融機構，可以向持有物理卡的人提供金融服務，也可以通過網銀向持卡人提供金融服務。一旦持卡人選擇網銀服務模式，商業銀行即應向其提供與物理卡持卡人相同或相似的保護，不應降低網銀交易的服務水平。
存款人款項存入銀行并開通網銀服務，說明存款人對商業銀行及所開展之網絡服務的信任。商業銀行作為借記卡的發卡行及相關技術、設備和操作平臺的提供者，應當對交易機具、交易場所加強安全管理，對各項軟硬件設施及時更新升級，以最大限度地防范資金交易安全漏洞。尤其是，隨著電子銀行業務的發展，商業銀行既是電子交易系統的開發、設計、維護者，也是電子交易的獲利者，相較于持卡人,商業銀行更有能力采取措施防范風險和解決問題。例如，發卡行可以通過發布警示案例，告知持卡人相應的風險隱患，還可以通過引入保險機制，分散相應的風險。再如，發卡行還可以通過升級軟件硬件等技術保障措施，增強防范銀行卡違法犯罪行為的能力。發卡行在從事網銀服務時，應當承擔保證銀行卡安全使用的特殊義務
三、第三人原因導致銀行違約的，不是銀行免責的合法事由
本案中，招商銀行延西支行還提出，徐欣賬戶被盜刷是由于犯罪行為所致，手機運營商在涉案事件中亦存在過錯，招商銀行延西支行不應承擔民事責任。該主張的核心是，銀行不應對第三人原因造成的損失負責，應由存款人自行承擔資金損失的風險。這種主張顯然缺少說服力。
《民法典》第593條（原《合同法》第121條）規定，當事人一方因第三人的原因造成違約的,應當依法向對方承擔違約責任。當事人一方和第三人之間的糾紛,依照法律規定或者按照約定處理。換言之，商業銀行在履行儲蓄存款合同中，應當向存款人履行約定的義務，若因第三人的原因造成其違約的，商業銀行可以依照法律規定或者約定追究第三人的責任?！渡虡I銀行法》第33條也有類似規定。而且，將銀行卡欺詐的風險分配給銀行，有助于督促商業銀行積極采用合理措施，降低銀行卡盜刷的風險。銀行不僅可以主動提升網銀服務的技術水平，還可以與手機運營商協調相互之間的關系，甚至可以向保險公司購買保險，更好地履行保護存款人利益的法定義務。
四、銀行未舉證證明儲戶違反信息保管義務的，應當承擔損失賠償責任
根據法律規定，當事人都違反合同的，應當各自承擔相應的責任。當事人一方違約造成對方損失，對方對損失的發生有過錯的，可以減少相應的損失賠償額。在儲蓄存款合同中，發卡行負有向持卡人提供安全的用卡環境的義務，持卡人負有妥善保管銀行卡卡號、密碼等銀行卡信息的義務。持卡人未盡到妥善保管銀行卡信息的義務，構成持卡人過錯，可以減輕甚至免除發卡行的責任。
本案中，招商銀行延西支行提出，取款密碼是持卡人徐欣自行設置的，因此徐欣自身存在泄露信息的過錯。然而，招商銀行延西支行此項意見是推測性的。一方面，持卡人有保護自身利益的動力，幾乎不存在主動向他人泄露持卡人個人信息的情況，現有證據說明信息泄露并非徐欣自己所為。另一方面，存款人是密碼的設置人，當然知曉取款密碼，卻并非唯一知曉密碼的人。銀行在提供金融服務時，至少應該且能夠識別使用人發出的取款或轉款指令。本案的核心是，招商銀行延西支行僅憑驗證碼來識別使用人身份，而沒有采用其他合理措施識別使用人是否是持卡人。
綜上，商業銀行在利用計算機和通訊系統向存款人提供服務時，應當盡力提高網絡交易系統的安全性。既要采用合理技術措施，盡力準確識別銀行卡使用人的真實身份，又要加強與手機運營商等主體的協調，提高網銀交易系統的安全性，不應將其不當行為的后果轉嫁給持卡人或存款人。銀行僅以手機運營商存在疏漏為由，尚不足以證明其自身盡到合同義務，也不足以證明持卡人未盡到注意義務或存在過錯。徐欣賬戶資金遭網絡盜刷，在沒有證據證明徐欣存在違約行為等可歸責事由的情況下，招商銀行延西支行對冒名者的付款行為不能產生清償的效果，仍應當就被盜刷的款項對徐欣承擔全部支付責任。
指導案例170號點評
——饒國禮訴某物資供應站等房屋租賃合同糾紛案
點評人：武漢大學法學院教授、武漢大學司法案例研究中心主任 羅昆
將不符合使用條件的房屋出租，其合同效力如何，理論上和實踐中素有爭議?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（法釋〔2009〕11號，以下簡稱《房屋租賃合同解釋》起草時，對于將不符合《中華人民共和國建筑法》《中華人民共和國消防法》等法律關于房屋使用條件的強制性規定的房屋出租的，該租賃合同的效力便存在有效和無效兩種意見，只是最終采納了有效說?！睹穹ǖ洹返?24條承自《房屋租賃合同解釋》第8條，規定“有下列情形之一，非因承租人原因致使租賃物無法使用的，承租人可以解除合同：……（三）租賃物具有違反法律、行政法規關于使用條件的強制性規定情形。”然而問題并未就此完全得到解決，租賃物不符合使用條件可能違反法律、行政法規或行政規章，可能面臨履行障礙，可能危及人身安全，因此《民法典》第153條、第724條以及第731條的法律適用選擇問題有待厘清。《民法典》第153條規定違背公序良俗的民事法律行為無效。然而“社會公共利益”“公序良俗”均系不確定法律概念，其內涵和外延均有待以類型化的方法加以明確。170號指導案例中的房屋設計施工均不能滿足國家現行的設計和施工規范的要求，房屋在租賃合同訂立時不僅不符合使用條件，還被有資質的鑒定機構鑒定為危房且建議盡快拆除該房屋。雙方當事人在對這一點完全知情的情況下仍然決定訂立租賃合同，并約定由承租人修復加固房屋后再投入使用，結果房屋在修復加固施工過程中倒塌。本指導案例對于正確理解適用《民法典》第153條、第724條、第731條具有典型意義。
本案的裁判要點為：“違反行政規章一般不影響合同效力，但違反行政規章簽訂租賃合同，約定將經鑒定機構鑒定存在嚴重結構隱患，或將造成重大安全事故的應當盡快拆除的危房出租用于經營酒店，危及不特定公眾人身及財產安全，屬于損害社會公共利益、違背公序良俗的行為，應當依法認定租賃合同無效，按照合同雙方的過錯大小確定各自應當承擔的法律責任?！边@就表明，將本來應予拆除的危房出租的行為不同于一般的將不符合使用條件的房屋出租的行為。該種行為屬于違背公序良俗的行為，租賃合同因此無效。同時，該裁判要點中隱含的人本主義司法理念對于審理租賃合同案件亦具有指導意義。以上問題試分述如下：
一、將本應盡快予以拆除的危房出租用于經營活動違背公序良俗
我國有關房屋使用條件的規定散見于《中華人民共和國建筑法》《中華人民共和國消防法》等法律中，主要涉及建筑物投入使用時需要具備的條件，例如房屋未經竣工驗收或者消防驗收不得交付使用。這樣的強制性規定顯然并非針對后續的出售、出租等交易行為，是否影響合同效力值得探討。國家住房和建設主管部門制定的《商品房屋租賃管理辦法》第6條規定，不符合安全、防災等工程建設強制性標準的房屋不得出租。該規定直接針對出租這一交易行為，但其效力層級低于法律和行政法規，不能直接作為合同違法無效的依據。本指導案例中的租賃合同主要違反了《商品房屋租賃管理辦法》這一行政規章，但由于案涉房屋在合同訂立時便屬于經有資質的鑒定機構鑒定為應盡快予以拆除的危房，因此“約定將該房屋出租用于經營可能危及不特定公眾人身及財產安全的商務酒店，明顯損害了社會公共利益、違背了公序良俗”?；蛟S我們永遠無法確定何謂“公序良俗”以及違背公序良俗的行為都有哪些，但是通過本指導案例至少可以明確，將本應盡快予以拆除的危房出租用于經營酒店的行為是一種違背公序良俗的行為，租賃合同自始、當然、確定無效。
二、案涉合同為什么不適用《民法典》第724條
《房屋租賃合同解釋》第8條和《民法典》第724條均規定“違反法律、行政法規關于使用條件的強制性規定”且非因承租人原因致使租賃物無法使用的，租賃合同并非無效，而是合同有效但承租人享有解除權。這樣規定的理由主要在于，出租人出租此類房屋系行使所有權；違反法律法規的強制性規定，只影響房屋的交付使用即合同的履行，并不影響合同的效力。然而，房屋不符合使用條件的各種具體情形其實大相徑庭，在違法程度上有的非常嚴重，有的較為輕微；在時間上有的發生于合同訂立時，有的發生于合同履行時；在責任歸屬上有的可歸責于承租人，有的只能歸責于出租人。租賃物不滿足法律和行政法規規定的使用條件、客觀上無法使用且不可歸責于承租人時，原則上可以適用《民法典》第724條，認定合同有效但承租人享有解除權。在《民法典》現行制度框架下，這一規則的要點在于承租人可以放棄解除權，維持合同效力，即該事項屬于私法自治之領域。但是如果租賃物在合同訂立時便不符合使用條件，且后果嚴重到可能危及不特定公眾的人身和財產安全時，則不應再允許當事人享有該等自治空間，而應由國家和法律作出否定的效力評價。反過來理解，《民法典》第724條的適用范圍應限縮為合同訂立時租賃物不符合法律、行政法規關于使用條件的強制性規定但并未嚴重到危及不特定公眾的人身和財產安全的程度，以及合同履行中租賃物不再符合法律、行政法規關于使用條件的強制性規定。
三、案涉合同為什么不適用《民法典》第731條
《民法典》第731條規定：“租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同?！币话阏J為，該條中包含了出租人承擔物的瑕疵擔保責任的例外之例外規定。而瑕疵擔保問題，原則上同樣屬于當事人意思自治的領域，標的物存在物的瑕疵原則上不應影響合同效力。但如果標的物瑕疵不僅涉及當事人的利益，還涉及不特定公眾的利益，則就不再單純是意思自治領域的瑕疵擔保問題。案涉房屋不僅存在違反行政規章的質量問題，而且危及人身安全；同時案涉房屋存在可能倒塌的嚴重質量問題，且承租人承租案涉房屋系用于從事酒店經營活動，則案涉房屋不僅危及承租人的人身安全，更危及不特定公眾的人身安全甚至生命安全。由于案涉房屋并非單純危及承租人的安全或者健康，案涉合同不應適用《民法典》第731條。反過來理解，《民法典》第731條的適用范圍應限縮為以合同訂立時租賃物的質量瑕疵危及承租人的安全或健康但不危及不特定公眾的安全或健康為前提，以及合同履行開始后出現質量問題并危及承租人的安全或者健康為前提。
四、本指導案例體現了以人民為中心的司法理念
如何處理存在嚴重質量缺陷、可能危及不特定公眾人身和財產安全的租賃物，客觀上存在維修后繼續利用或者拆除兩種選擇。維修后繼續利用，保護了經濟利益，體現了“物盡其用”的效益價值；拆除會損及財產利益、私人利益，但保護了人身利益和公眾利益。將案涉合同認定為有效但可以適用《民法典》第724條或第731條允許承租人解除合同，還是以違背公序良俗的名義認定合同無效，在合同效力層面可能本來面臨解釋選擇；在法律后果層面如果充分考慮不當得利返還和基于過錯的損失分擔，兩種處理路徑的差異也未必很大。但是正如再審判決中提到的，“從維護公共安全及確立正確的社會價值導向的角度出發，對本案情形下合同效力的認定應從嚴把握，司法不應支持、鼓勵這種為追求經濟利益而忽視公共安全的有違社會公共利益和公序良俗的行為?！痹趦r值導向層面，將出租本應盡快予以拆除的危房用于經營活動的行為認定為違背公序良俗，進而認定租賃合同無效的做法，充分體現了人身利益高于財產利益的價值判斷，充分體現了以人民為中心的司法理念，這一點殊值肯定。
總之，本指導案例明確了將本應盡快予以拆除的危房出租用于經營活動屬于違背公序良俗的行為，限縮了《民法典》第724條和第731條的適用范圍，體現了以人民為中心的司法理念，對于指導和統一相關法律適用具有重要意義。
指導案例171號點評
——中天建設集團有限公司訴河南恒和置業有限公司建設工程施工合同糾紛案
點評人：中國建筑業協會法律工作委員會副會長兼秘書長 陳太祥
171號指導案例對施工企業依法有效主張和行使優先受償權，保障自身權益，具有積極的指導意義。
一、明確了承包人通過書面發函方式向拍賣在建工程的執行法院主張優先受償權，屬于優先受償權的合法行使方式，有利于引導承包人積極行使權利，節約司法資源
目前，司法實踐中關于承包人行使建設工程價款優先受償權的方式仍存在爭議。第一種觀點認為，建設工程價款優先受償權必須以訴訟或者仲裁方式行使。因優先受償權不僅涉及發包人與承包人之間的利益，還可能涉及發包人的其他債權人特別是銀行等抵押權人的權益，通過人民法院或者仲裁機構的依法審查，可以有效避免承發包雙方惡意串通，損害第三人的合法權益。第二種觀點認為，建設工程價款優先受償權除通過訴訟或者仲裁等方式外，也可以采取承包人發函宣示，發包人和承包人協議折價，承包人申請參加對建設工程折價、拍賣款的分配等方式行使。從原《中華人民共和國合同法》第286條的內容看，并未規定建設工程價款優先受償權必須以何種方式行使。此案例有利于引導承包人積極行使權利，給予糾紛各方有效化解矛盾的途徑，減少訴爭，節約司法資源。如僅限于訴訟或者仲裁方式，則無論是對承包人還是對司法資源都是不利的。筆者認為第二種觀點的方式均可為實現優先權的方式?，F最高院將該案作為指導性案例，有利于統一各級法院對建設工程價款優先受償權確權方式的認識，切實保障施工企業的合法權益。
二、認可承包人向執行法院發函主張優先受償權的行為效果，有利于“法定優先權優先于抵押權及其他普通債權”的權利實現，避免法定優先權的保護目的被架空。
根據《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十六條：承包人根據民法典第八百零七條規定享有的建設工程價款優先受償權優于抵押權和其他債權。但司法實踐中，人民法院依據發包人的其他債權人或抵押權人申請對建設工程采取強制執行行為，會對承包人的建設工程價款優先受償權產生影響，該種情況下，指導案例確認了承包人以發函方式主張建設工程價款優先受償權的效力，對保障承包人法定權利有重要作用。
三、171號指導案例的幾點啟示
建設工程價款優先受償權與工程承包人債權實現緊密相關?，F行法律要求承包人在主張該權利時，至少應該符合以下幾點要求：（一）主體方面，《民法典》第807條規定，只有與發包人訂立建設工程施工合同的承包人享有優先受償權；（二）前提條件方面，承包人承建的建設工程應質量合格，同時建設工程不屬于不宜折價、拍賣的工程；（三）權利范圍方面，承包人可就建設工程價款，包括人工費、材料費、施工機具使用費、企業管理費、利潤、規費和稅金等優先受償，不包括發包人逾期支付建設工程價款的利息、違約金、損害賠償金以及承包人實現建設工程價款優先受償權的費用等;（四）行使期限方面，《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》將“承包人應當自發包人支付工程價款之日起6個月主張建設工程價款優先權”的期限延長為18個月;（五）行使方式方面，《民法典》第807條規定，包括“與發包人協議將該工程折價”以及“請求人民法院將該工程依法拍賣”；（六）權利的放棄及限制方面，《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》明確，發包人與承包人約定放棄或者限制建設工程價款優先受償權，損害建筑工人利益，發包人根據該約定主張承包人不享有建設工程價款優先受償權的，人民法院不予支持。即承包人有權放棄或者限制優先受償權，但損害建筑工人利益的，該放棄或者限制無效。
本案中，承包人在主張優先權的除斥期間內，通過發函方式向執行法院主張了建設工程價款優先受償權，即便之后承包人提起訴訟時超過了該除斥期間，也視為已在除斥期間內行使了建設工程價款優先受償權。因此，行使建設工程價款優先受償權的方式不限于提起訴訟、仲裁或者協議折價，向執行法院或發包人發函等書面形式并不為法律所禁止。
因此，承包人在推動工程價款結算的同時，應當及時關注發包人其他債權人涉及承包人承建的建設工程案件的審理、執行，在除斥期間內及時依法主張建設工程價款優先受償權，盡早提起訴訟或仲裁，以維護自身合法權益。
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