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房屋租賃合同履行中產生糾紛，承租人拒交租金并拒絕返還房屋，出租人未經通知承租人解除合同而于2020年6月直接起訴要求解除租賃合同、支付租金等，合同解除時間該如何確定？北京一中院近期首次適用《中華人民共和國民法典》和《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>時間效力的若干規定》中關于合同解除時間的相關規定，依法審理一起房屋租賃合同二審案件，明晰了合同解除時間確立的規則。
案情簡介
東山公司因自身業務發展需要，承租了銀石公司位于郊區的一套水庫房屋。雙方在《租賃合同》中明確約定：租賃期限自2009年6月1日至2029年5月31日，租金前五年為每年60萬元，每五年增加10萬元，最后五年為90萬元。此外，雙方還約定了違約責任，即承租方逾期60天仍未交納當年租賃費及違約金的，出租方有權追究承租方違約造成的各項經濟損失。
合同簽訂后，銀石公司依約交付了水庫房屋，東山公司按照約定支付房屋租金。然而自2013年開始，東山公司因為自身業務經營等原因開始拖欠租金，直到2017年6月才補交了部分租金。根據銀行流水顯示，東山公司欠付租金達到280萬元。
銀石公司將東山公司訴至法院，主張東山公司長期拖欠租金，已經違反《租賃合同》的約定，銀石公司有權解除合同，并要求東山公司支付租金、違約金和占有使用費，同時將涉訴場地房屋騰退返還給原告。
東山公司則辯稱，根據《租賃合同》中約定，若東山公司逾期60天仍未交納當年租賃費及違約金，本合同立即終止。東山公司逾期未交付租金達60天，按照合同相關約定，本租賃合同已經終止，因此雙方權利義務關系已經消滅。另外，東山公司此前已交納了100萬元保證金，應當折抵相關費用。
法院認為
一審法院認為，東山公司欠付租金已構成違約，銀石公司有權解除《租賃合同》，東山公司亦應當向銀石公司支付欠付租金。一審法院判決解除銀石公司和東山公司簽訂的《租賃合同》，東山公司向銀石公司支付租金280萬元，并另行支付占有使用費。東山公司向銀石公司支付違約金4萬元。
東山公司不服一審判決，向北京一中院提出上訴。北京一中院二審審理后認為，當事人一方依法主張解除合同的，應當通知對方。根據《民法典》的規定，當事人一方未通知對方，直接以提起訴訟的方式依法主張解除合同，人民法院確認該主張的，合同自起訴狀副本送達對方時解除。東山公司違反《租賃合同》的約定，長期拖欠租金，銀石公司在未通知東山公司解除合同的情況下，直接起訴要求解除其與東山公司之間的《租賃合同》，東山公司于2020年7月15日收到起訴狀副本，《租賃合同》應于2020年7月15日解除。一審法院未明確合同解除的時間有誤，北京一中院予以糾正。此外，關于東山公司所述的100萬元保證金已實際用于折抵前期欠付的租金，其應當支付尚未支付的租金。同時，因北京市新冠肺炎的發生對經營活動造成了影響，對北京市采取一級、二級疫情防控措施期間的租金予以酌情降低，故二審法院最終改判東山公司向銀石公司支付租金276萬元，對支付占有使用費和違約金的判項予以維持。
法官說法
1、民法典已經頒布并施行，租賃合同解除的法律后果為何不能依據民法典進行裁判?
《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>時間效力的若干規定》第一條第二款規定，民法典施行前的法律事實引起的民事糾紛案件，適用當時的法律、司法解釋的規定，但是法律、司法解釋另有規定的除外。
本案《租賃合同》中的相關爭議發生在民法典實施前，屬于民法典實施前的法律事實引起的民事糾紛，故本案租賃合同解除后的法律后果，仍應當依照《合同法》等民法典實施前的法律規定進行裁判。
2、合同解除發生在民法典施行前，合同解除時間為何能依照民法典的條文進行確定?
民法典第五百六十五條第二款規定：當事人一方未通知對方，直接以提起訴訟或者申請仲裁的方式依法主張解除合同，人民法院或者仲裁機構確認該主張的，合同自起訴狀副本或仲裁申請書副本送達對方時解除。
《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>時間效力的若干規定》第十條規定：民法典實施前，當事人一方未通知對方而直接以提起訴訟方式依法主張解除合同的，適用民法典第五百六十五條第二款的規定。
本案中，銀石公司在未通知對方的情況下直接起訴要求解除《租賃合同》，起訴行為雖然發生在民法典實施前，但由于民法典對該問題進行了專門規定，故應當按照民法典的規定進行處理。
3、簽訂合同后，一方違約，守約方應當如何行使合同中約定的解除權?
民法典第五百六十五條規定：當事人一方依法主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。
由此，如果一方違約，守約方可以采取向違約方發出合同解除通知書的形式來行使合同解除權，合同自解除通知書到達對方時解除。同時，守約方也可以依據上文民法典第五百六十五條第二款的規定，直接以提起訴訟或者申請仲裁的方式依法主張解除合同，此時，合同的解除時間為起訴狀副本或仲裁申請書副本送達對方時。
來源：北京市第一中級人民法院，作者：張宏宇
